전세사기피하는 방법, 보증금지키는 체크리스트 - 전세사기피해지원센터, 전세사기유형, 안심전세앱 활용

혼자 처음 자취방을 구하거나 가족과 이사를 준비하시는 분들께는 집을 고르는 일 자체가 참 어렵게 느껴지실 수 있습니다.

 

특히나 요즘처럼 전세사기 뉴스가 끊이지 않는 상황에서는 어떻게 하면 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까?, 무엇을 꼭 확인해야 할까? 하는 고민이 깊어집니다.

 

전세든 월세든 모두 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들이 있는데, 특히 전세는 수천만 원에서 억 단위의 목돈을 맡기는 만큼 더욱 꼼꼼한 검토가 필요합니다.

 

최근에는 깡통전세, 미등기전세계약, 위장 임대인 사기 등 피해 유형도 다양해지고 있기 때문에, 단순히 방의 상태나 주변 환경만 보고 결정하는 것은 굉장히 위험합니다.

 

이 글에서는 2025년 기준, 전세사기를 예방하기 위해 반드시 확인해야 하는 체크리스트를 상세히 정리해 드리며, 최근 개편된 제도나 앱 등을 활용한 팁도 함께 안내해 드립니다.

 

안전하고 현명한 전·월세 계약을 위해 끝까지 꼼꼼히 읽어주세요.

 

자취방 전세월세 차이 / 반전세 특징 / 전월세 결정 방법 / 초보 자취방 구하기

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전세와 월세의 차이는 많이 들어보셨겠지만, 실제로 계약 단계에서 어떤 점을 고려해야 할지 명확하게 이해하지 못하는 경우가 많습니다.

 

 

✅ 전세

• 목돈을 한 번에 맡기고 매달 임대료를 내지 않는 방식
• 계약 종료 시, 맡긴 금액을 그대로 돌려받을 수 있다는 장점
• 만약 임대인의 자금사정이나 부동산 시세 하락 등의 이유로 문제가 생기면 보증금이 위험할 수 있음

 

✅ 월세

• 보증금을 일부 내고 매달 일정 금액을 지불하면서 거주하는 방식
• 부담이 분산되지만 장기간 거주 시 총 지출이 커질 수 있습니다.

 

✅ 반전세

• 전세와 월세의 중간 형태로, 일반 월세보다 보증금을 많이 내고 대신 매달 내는 금액은 줄이는 방식
• 이 방식도 보증금 규모에 따라 주의가 필요합니다.

 

✅ 체크포인트

• 내 자금 상황에 맞는 유형 선택
• 향후 이사 계획에 따라 계약 기간 고려
• 보증금의 반환 가능성까지 반드시 검토

 

깡통전세란 / 전세보증금 안전비율 / 깡통전세 확인 방법 / 전세보증금 돌려받기

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전세사기에서 가장 많이 언급되는 용어가 바로 ‘깡통전세’입니다.

 

깡통전세란 집값 대부분이 임차인의 보증금과 담보금으로 채워져 있어, 집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 구조입니다.

 

✅ 예를 들어, 주택 시세가 6억 원인데 임대인이 이미 금융기관으로부터 2억 원을 담보로 설정해 둔 상황에서 전세보증금이 5억 원이라면, 이 집은 깡통전세일 가능성이 큽니다.

 

✅ 만약 경매로 집이 6억 원에 낙찰되더라도 선순위인 기관이 2억 원을 우선 배당받고, 나머지 4억 원만 임차인에게 돌아가게 되므로 보증금 전액을 돌려받지 못하는 구조입니다.

 

✅ 체크포인트

• 보증금 + 담보설정 금액이 시세의 80% 미만인지 확인
• 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 안심전세 앱에서 시세 비교
• 시세 대비 보증금 비율이 높다면, 다른 매물로 검토하는 것이 안전

 

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 https://rt.molit.go.kr

국토교통부 실거래가공개시스템

 

 

안심전세홈페이지

https://www.khug.or.kr/jeonse/index_jeonse.jsp

HUG 안심전세포털

 

 

다가구 전세 주의사항 / 전입세대 열람 / 확정일자 확인 / 보증금 선순위 순서

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단독주택이나 다가구주택은 하나의 건물에 여러 세입자가 살고 있어 보증금 반환 순서에 따라 피해 가능성이 생깁니다.
이럴 땐 특히 전입신고일과 확정일자가 매우 중요한 역할을 합니다.

 

✅ 확인해야 할 3가지 서류

• 전입 세대 열람 내역 : 해당 주소지에 이미 몇 명이 전입신고 되어 있는지 확인
• 확정일자 부여 현황 : 내 계약일 기준으로 우선 순위를 확보할 수 있는지 점검
• 선순위 임대차 보증금 확인서 : 다른 세입자들의 보증금 규모 확인 가능

이 서류들은 반드시 임대인에게 요청하거나 동사무소, 인터넷등기소를 통해 직접 발급받아서 검토하셔야 합니다.

 

 

등기부등본 보는법 / 갑구 을구 의미 / 집주인 확인 / 근저당 설정

등기부등본은 해당 부동산의 ‘주민등록등본’과도 같은 공식 문서로, 반드시 계약 전 확인해야 하는 핵심 자료입니다.

 

✅ 등기부등본 구성 및 확인 항목

• 표제부 – 주소와 계약서상 주소가 정확히 일치하는지 확인
• 갑구 – 소유자 정보 확인, 계약하려는 사람과 일치하는지 반드시 비교
• 을구 – 담보 설정 내역 확인 (근저당권 설정, 임차권 설정 등)

근저당권이 설정되어 있는 집은 경매 시 담보권자가 우선적으로 보상을 받게 되므로, 내가 후순위일 경우 보증금을 잃을 수 있습니다.

 

 

 

인터넷등기소 법원 등기부등본 열람시스템

https://www.iros.go.kr/index.jsp

인터넷등기소

 

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위반건축물 확인 / 자취방 불법건축 / 지자체 확인법 / 이행강제금 위험

간혹 임대인이 건축법을 위반한 구조로 증축하거나 불법 개조한 건물에 세를 놓는 경우가 있습니다.
이러한 집은 ‘위반 건축물’로 지정되어 이행강제금, 거주 중 퇴거 명령 등 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

 

✅ 체크포인트

• 관할 구청 또는 민원24 등 온라인 시스템에서 ‘위반건축물 여부’ 검색 가능
• 집의 외관이 지나치게 변형되어 있다면 반드시 확인해보기
• 등기부등본상 ‘표제부’에 구조 정보도 함께 비교 확인

 

임대인 체납 / 보증금 위험 요소 / 안심전세 앱 활용 / 압류 공매 사전 방지

임대인이 세금을 체납한 경우, 국세청이나 지방세 기관에서 해당 주택에 압류나 공매 조치를 할 수 있습니다. 이 경우 임차인의 권리는 보장받지 못할 수 있습니다.

 

안심전세 앱

https://onestop.khug.or.kr/appDownLink.html

 

 

✅ 체크포인트

• ‘안심전세 앱’에서 임대인의 세금 체납 여부 조회 가능
• 체납 이력이 있다면 계약을 재검토하는 것이 안전
• 세금체납으로 인해 공매처분 되면 보증금 반환이 어려워질 수 있음

 

전세보증금 보호 제도 / 보증기관 조회 / 시세 90% 기준 / 가입 조건 확인

2025년 현재, 전세보증금 보호 제도를 통해 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 장치가 마련되어 있습니다.
단, 보호를 받기 위해서는 몇 가지 조건을 만족해야 합니다.

 

✅ 주요 조건

• 보증금이 해당 지역 시세의 90% 이하일 것
• 계약서에 확정일자 부여 + 전입신고 완료
• 임대인의 정보(사고 이력 등)에 문제가 없을 것
• HUG, SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)에서 확인 및 가입 가능 여부를 조회할 수 있습니다.

HUG홈페이지

https://www.khug.or.kr/

 

SGI 서울보증 홈페이지

https://www.sgic.co.kr/

 

한국주택금융공사 홈페이지

https://www.hf.go.kr/ko/index.do

 

 

임대인 조회 / 전세사기 이력 확인 / 다주택자 임대인 확인 / 사고 이력 조회

 

2025년 5월 27일부터, 임차인 누구나 임대인의 전세사기 이력, 다주택 보유 여부 등을 쉽게 확인할 수 있는 시스템이 도입되었습니다.

 

✅ 확인 가능한 정보

• 임대인의 전세금 반환보증 사고 이력
• 최근 3년간 대위변제 발생 건수
• HUG 등록 임대건수 및 다주택 여부
• ‘전세사기피해지원센터’나 ‘안심전세 앱’에서 간단히 확인 가능하니, 계약 전 필수로 확인하세요.

 

전세사기 피해지원센터 이용법

2025년 현재는 정부가 ‘전세사기피해지원센터’를 통해 피해자 지원 및 상담을 통합 운영하고 있으며, 다양한 유형의 전세사기를 사전에 파악하고 대처할 수 있도록 돕고 있습니다.

 

✅ 전세사기피해지원센터란?

• 운영기관 : 한국주택도시보증공사(HUG), 국토교통부
• 상담 대상 : 보증금 반환이 지연되거나 불가능한 상황에 처한 임차인
• 지원 내용:
   법률 상담, 구제 절차 안내
   피해사실 접수 및 확인
   임시거처 연계
   행정구제 및 사기 혐의 수사 연계
   긴급 생계비·이사비 등 지원 연계
• 센터 홈페이지 : https://www.khug.or.kr/index_hug_in.jsp
• 전화 상담 : 국번 없이 1600-1004 → 전세사기 상담 연결

 

유형별 전세사기 주의사항 총정리

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전세사기를 예방하기 위해서는 계약 전 꼼꼼한 확인도 중요하지만, 혹시나 피해가 발생했을 경우 즉시 대응할 수 있는 체계도 알아두셔야 합니다.

 

✅ 2025년 기준 전세사기 주요 유형 5가지

• ‘허위 임대인’ 사기
   소유권자가 아닌 사람이 임대인 행세
   등기부등본 확인 없이 계약 시 발생
   대처법 : 반드시 등기부등본 ‘갑구’에서 소유자 이름 확인
• ‘깡통전세’ 고의 유도형 사기
   집값 대비 과도한 보증금을 유도
   임대인이 돌려줄 능력 없이 계약
   대처법 : 시세의 80% 이하로 보증금 설정 여부 확인
• ‘확정일자 우선순위 뒤바뀜’ 사기
   먼저 입주한 세입자가 후순위로 밀려나는 구조
   다가구주택에서 발생 많음
   대처법 : 전입신고 + 확정일자 확보 순서를 명확히 할 것
• ‘미등기 건물·위반건축물’ 이용 사기
   등기되지 않거나 불법 증축된 건물에서 계약
   추후 건축물 이행강제금, 퇴거 명령 등 피해 발생
   대처법 : 등기부 등본, 구청 위반 건축물 여부 사전 조회
• ‘가짜 중개인 또는 무등록 중개업자’ 사기
   부동산 중개업 등록 없이 거래 중개
   계약금 받고 잠적
   대처법 : 공인중개사 등록번호 확인 및 한국공인중개사협회 조회

 

✅ 피해 발생 시 대처 절차

• 피해 접수 : 전세사기피해지원센터 또는 지자체 전세사기 신고창구
• 상담 및 법률 지원 : 변호사 연계 무료상담 제공
• 피해자 구제 요청 : 행정청·법원 연계, 주거안정지원
• 긴급지원 신청 : 임시거처 제공, 보증금 일부 대지급 신청
• 경찰 수사 연계 : 고의성 사기 여부 수사 의뢰 가능

 

마무리하며

 

전세사기는 남의 일이 아닙니다.
2025년에도 여전히 많은 임차인들이 주의를 기울이지 않아 피해를 보고 있습니다.
계약 전부터 계약 후까지, 전세사기피해지원센터를 중심으로 모든 정보를 숙지하고 적극적으로 활용하신다면 불의의 피해를 막을 수 있습니다.

 

 

✅ 관련 링크 및 출처
• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 법원 등기부등본 열람시스템
• 전세사기피해지원센터 

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